也许，你并不了解什么叫“灰空间”，但你一定知道自“90/70”政策后风靡全国楼市的、让你“一房变两房”、“两房变三房”的概念。但就是这种让购房者“实惠”的可变空间，日前却在成都某知名楼盘被主管部门一声棒喝杀下马来，其他效仿跟进之众，纷纷闻风调整规划，重新设计户型，受其影响者，数目之大。被一声棒喝惊于马下的“可变空间”其实就是在建筑规划上不予通过的“灰空间”，成都市规划局某工作人员在接受记者采访时如是说。

　　真的被叫停了？

　　“灰空间(可变空间)被叫停了？”面对如此惊曝猛料，记者旋即与成都各大开发商处进行了更广泛的了解。但在记者了解过程中，有的开发商向记者反映，“灰空间(可变空间)”确实被叫停了；不过，也有的开发商向记者反映，灰空间’(可变空间)开发模式没有被叫停，仍可报规。在记者调查中，甚至有的开发商向记者称，“此前这种模式确被叫停了，但好象现在又放行了”……关于“灰空间”开发模式是否被叫停的种种传言在开发界蔓延。

　　“这(种开发模式)肯定是不行的”，本周一下午，记者以某项目报规人员的身份向规划局设在草市街政务服务窗口进行求证时，工作人员向记者答复。

　　“(成都)被叫停是迟早的事，广州和北京早在今年7月就被叫停了”，日前，一业内人士接受记者采访时说到。然而，就在本报记者的采访过程中，一不愿透露姓名熟稔规划的知情人士透露，开发商在报规划局审批的时候，如果规划图纸、规划方案中并没有违反国家规划的要求，规划局会予以审批。至于开发商在后期是否用“可变空间”来宣传是开发商的企业行为。“可变空间”就是开发商在报规的过程中，绕着国家有关政策的边缘在走，实际上在规划相关政策上是不允许的。

　　“偷”面积招致叫停？

　　“按当前的设计规范，‘灰空间’面积是不计入地块规划容积率，所以，当规划5.0容积率的社区，有40%的灰空间存在时，实际的建筑容积率已经达到7.0！而这实际上就是开发商‘偷面积’、‘偷容积率’的一种做法。这‘偷’出来的40%建筑，没有土地成本、没有报规、报建、前期总平等费用，需要的只是1000-1500的建安成本而已。”红星国际推广总监冯珏给记者算了笔帐后说道，“原本销售成本接近6500元/平方米的房子，拿这40%的灰空间一冲抵，实际的成本便只有5070元/平方米了”。

　　尽管是“偷”出来的面积，但每一个开发商的销售小姐在向消费者说到面积的时候，都会将它一并推销。而消费者虽然在单价上的付出高于周边楼盘，但因为得到大面积赠送的灰空间，而以一个较合理的总价买到了更大的面积。因此，从这个层面上看，开发商赚得更多，消费者买得更大，但由于“灰空间”面积不会写入产权，不会产生报建费和税费，政府损失了一部分利益。

　　博远置业副总经理何善文认为，当前的“灰空间”导致政府损失一部分利益只是问题的一方面，另一方面它变相抬高了房价。比如，本来7000元左右可以销售的房子，在经过销售小姐解说后，即便卖1万多元也能接受，知情者清楚的是赠送的“灰空间”可以摊低房价，而不知情的人可能就以为成都市的房价已经上万了。从政府的统计数据上来看，房价也确实是上升了，而实际上这虚增的房价是个误导信息。所以，税费的损失、房价的虚增都是对楼市非常不好的影响。

　　假如被明文禁止

　　在调查中，虽然记者多方求证，但尚未获得政府相关部门的红头文件作为凭证。而就在记者的调查了解过程中，不少听闻风声的开发商已经对此极为关注，有的开发商甚至已经内部开始准备应对策略，修正自己的产品策略。

　　假如“灰空间”开发模式被全面叫停，受冲击最大的，当属部分在建项目，以及不久前打“灰空间”主意拍下高价地块的开发商们。好好的一块地，突然就变成了烫手山芋，拿下高价地块的开发商的难受程度可想而知。那么被叫停整顿的楼盘又将遭遇哪些可能呢？

　　冯珏认为，有可能重新核算出让金，报建费要重新补过，另外补交增容费，这样一来，楼面地价又上去了，而房子如果已经销售的话，还不能涨价。何善文认为，如果这些建筑必须要算全产权面积，而消费者合同又已经签定，则只能修改合同，把单价做低，把面积补回来。但这又牵涉到很多其他问题。首先，如果原来买的是90平方米以下的房子，金融机构认定是90平方米以内就可以办两成的按揭，如果现在改了合同面积，则金融上还需对既成事实做一个认可；其次，合同在房管局已经备案了。一些客户由于担心以后物权法、税收这类的问题，所以他就是想买90平方米以下的房子，如果合同面积修改后超过90平方米，虽然总价不变，从客户角度来说，也可以不答应。

　　延伸阅读

　　“灰空间”开发模式风行成都

　　作为“90/70”政策下的衍生物，“灰空间”开发模式在2007年的成都楼市被发挥得淋漓尽致。

　　有业内人士分析，开发商们之所以动这样的脑筋，一方面是因为“90平方米以下占70%”的约束，使得开发商原来做“大”做“豪”的手法很受限制，于是纷纷便加强了对“灰空间”的研究与创新，以实现产品个性——同时在既定的面积限制下，提供更为舒适的居住空间，另一方面，是因为地价的攀高。开发商们为了拿到高价地，也不惜想出这样的“创新”，甚至有不少开发商就是因为预先有了做大量“灰空间”的规划，才敢于在惊心动魄的土地交易市场气定神闲地举牌竞买高价地。从今年成都的三环沿线地块成交价格来看，5.0容积率的地价，动辄已经是1500万元/亩。当4500元/平方米的楼面地价成为这个市场的普遍现象时，如何与只有6000元/平方米的三环房价对接？单纯提高房价可行性不大，于是，在灰空间上做文章成了众多开发商一致的选择。

　　除“灰空间”开发模式广受开发商青睐外，“灰空间”给消费者提供的好处，例如飘窗落地、错阳台、空中花园等，这些都增加了房子的实际使用面积，对消费者来讲，既提高了房子的性价比，又多了很多提高生活品质的空间，类似做法在楼市一直存在，也颇受消费者欢迎。

　　更具体而言，以以往标准的套三居所为例，有些墙面被故意预留出来不再封闭，为的是将本来算做全面积的房间做成“阴台”，与此相近的，还有入户花园等原本室内玄关的开放式处理，还有飘窗落地，6米层高的错阳台，原本标准的客厅挑空的大三房错层布局，将原来一个房间做成似是而非的客厅……红星国际推广总监冯珏在谈及某楼盘时感叹道：“一切对于‘灰空间’的理解，在这里的户型中达到了登峰造极的地步——‘灰空间’赠送面积达到户型建筑面积的30%以上！”

　　晚报提醒

　　买“灰空间”也有风险

　　对消费者来说，买“灰空间”存在的风险在于“灰空间”没有产权面积，严格来说这些就是公共空间。按相关规定，如果把公共空间封起来，就是搭建违章建筑，城管部门要求消费者拆掉违章建筑，要求消费者把门开到非公共空间位置，这在法律上是说得过去的。

　　业内资深人士认为，通常情况下，“灰空间”不能改变其使用功能。比如，开发商免费赠送给消费者功能为更衣室的“灰空间”，那么它的功能应该只能是更衣室，而不能摇身一变成了卧室或客厅。但当前市场上的楼盘不是这样，销售小姐会告诉消费者，我们送你一个阳台，封上以后就是一个客厅、卧室，这实际上是在改变其使用功能，这在规划上是违法的。