律师致函最高人民法院呼吁出台“农民房买卖纠纷司法解释”

　　两年前，宋庄“画家村”画家王立则成为宋庄第一个因购买农民房而被推上法庭的画家村画家。此后，陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了13起讨房诉讼，这就是广受关注的“宋庄画家村农民集体讨房案”。

　　2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书。李玉兰的农家院是2002年花4.5万元购买的。法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰上诉后，其他12起讨房案至今没有宣判。北京隆安律师事务所律师陈旭(陈旭博客,陈旭新闻,陈旭说吧)是李玉兰的代理人。

　　“宅基地房屋出卖人多年以后反悔，利用‘城里人不能购买农村宅基地房屋’政策讨房，很多情况都是因为眼下土地升值或者拆迁利益的驱动才使得卖房农民恶意毁约。如果这种行为得到法院判决的鼓励和支持，必将损害我们社会的诚信基础。”昨天，曾经代理通州宋庄“画家村”农民讨房案的北京隆安律师事务所律师陈旭等人向最高人民法院王胜俊院长发出了《关于尽快出台正确处理宅基地房屋买卖纠纷案件司法解释的建议函》。

　　据介绍，自从去年原国土资源部再次强调“禁止城镇居民到农村购买宅基地房屋”的规定以来，北京市通州、海淀、朝阳、顺义、房山、大兴等基层人民法院先后受理了大量宅基地房屋买卖纠纷案件。这些案件基本上是几年甚至十几年前将房屋出售给城镇居民或邻村农民的原宅基地房屋所有权人提起诉讼，请求人民法院确认当年的买卖合同无效、原价收回已经出售的宅基地房屋。陈旭介绍，根据隆安律师事务所的调查，起诉要求认定合同无效的农民，反悔的真正动因来自两个方面：一是拆迁利益，二是土地升值，而前者的比例更是高达八成以上。“我们陆续接受宋庄画家村等多个买了农民房的‘城里人’的委托，代理了多起此类案件。其间，我们发现此类案件的审理尚缺乏权威、统一的依据，以至于出现了一些问题。”陈旭向记者讲述了给最高人民法院发《建议函》的初衷。记者看到，陈旭等人提出的建议包括两个方面，一方面是“确立宅基地房屋出卖人对买受人的补偿原则”，另一方面是“确立房地一体的评估原则”。陈旭等人认为，现在产生纠纷的宅基地房屋买卖行为多为几年前甚至十几年前完成交易的，而民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，因此，在认定宅基地房屋买卖合同无效的前提下，应当同时建立出卖人对买受人多年来信赖利益损失的补偿原则，并通过合理的评估将升值的利益予以分配。